Een huurder of verhuurder van winkelbedrijfsruimte die gebruik wil maken van haar wettelijk recht tot huurprijsherziening, loopt tegen de eisen van artikel 7:304 BW op. Daarin is vermeld dat, om ontvankelijk te zijn in een dergelijke procedure, een rapport omtrent de huurprijs moet worden overgelegd van één of meer gezamenlijk door beide partijen aan te wijzen deskundigen.

De wetgever voorzag wel dat een partij, geconfronteerd met een mogelijke ongewenste huurverhoging dan wel verlaging, er weinig baat bij zou hebben zich ter zake de gezamenlijke aanwijzing van een onafhankelijke deskundige heel constructief op te stellen. Deze partij heeft er immers baat bij dat de hem onwelgevallige huurprijs zo laat mogelijk ingaat. De datum van het starten van de inhoudelijke huurprijsprocedure heeft immers op grond van artikel 7:303 BW te gelden als de ingangsdatum van de nieuw vast te stellen huurprijs en hoe later deze procedure begint, hoe beter.

Daarom is in artikel 7:304 lid 2 BW de mogelijkheid opgenomen voor het geval partijen er onderling niet uitkomen de kantonrechter een deskundige te laten aanwijzen. De datum waarop het hiertoe strekkende verzoekschrift is ingediend, heeft in dat geval te gelden als de ingangsdatum voor de nieuw vast te stellen huurprijs. En dat is (veel) vroeger dan het moment van het instellen van de vordering tot huurprijsaanpassing.

In de visie van de wetgever was hiermee het probleem getackeld: werkt een partij niet mee aan de aanwijzing, dan kan de partij die aanpassing van de huurprijs wenst de deskundige laten aanwijzen en hiermee voorkomen dat gedraal van de wederpartij ertoe leidt dat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs tot (ver) in de toekomst wordt geschoven.

De meeste grotere retailers en verhuurders hebben alvorens een huurprijsherziening te starten al gedegen onderzoek verricht en weten wat er ongeveer “te halen” valt. Hoe groter het verschil, hoe groter het belang om de nieuw vast te stellen huurprijs zo spoedig mogelijk in te laten gaan. Met het opstellen van een uitgewerkt onafhankelijk deskundigenrapport is evenwel vaak veel tijd gemoeid. En dan moet de inhoudelijke huurprijsprocedure nog gestart worden. Door deze omstandigheden heeft de partij die huurprijsaanpassing wenst – in weerwil van de bedoeling van de wetgever – juist een belang om het zo spoedig mogelijk níet eens te worden over de aan te wijzen onafhankelijke deskundige. In dat geval kan de rechter hiervoor worden aangezocht en staat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs op een (veel) eerder moment vast.

De vraag die in de jurisprudentie vaak aan de orde is geweest, is de vraag wanneer partijen nu worden geacht geen overeenstemming te hebben bereikt over de aan te wijzen deskundige. Enige jaren geleden heeft de Hoge Raad zich over deze vraag gebogen en heeft op 4 oktober 2013 arrest gewezen. De casus was als volgt.

Halfords huurt van Dela een winkelruimte en wenst huurprijsaanpassing. Halfords heeft aan Dela een voorstel tot huurprijsverlaging gedaan. Dit voorstel is niet aanvaard door Dela. Vervolgens heeft Halfords een verzoekschrift ingediend om een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 BW aan te wijzen. Let wel: Halfords had geen concreet voorstel voor een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 BW gedaan.

De kantonrechter achtte Halfords desalniettemin ontvankelijk in haar verzoek tot het aanwijzen van een deskundige, maar het Gerechtshof zette hier een streep door. Het Gerechtshof was van oordeel dat Halfords best even een concreet voorstel voor een deskundige bij Dela had kunnen neerleggen. Halfords werd niet ontvankelijk verklaard in haar verzoek. Deze uitspraak is inmiddels bevestigd door de Hoge Raad.

Enige tijd geleden is dezelfde vraag weer aan de orde geweest in een zaak tussen Klépierre en Hema (uitspraak), waarbij Klépierre aanwijzing van een deskundige verzocht. Partijen waren daar echter op het moment van het “304-verzoek” nog over in gesprek en het stond nog niet vast dat partijen het daarover niet eens waren geworden. Klépierre werd dan ook, onder verwijzing naar voornoemde uitspraak van de Hoge Raad, terecht niet ontvankelijk verklaard.

Om kort te gaan: om ontvankelijk te zijn in een verzoek tot aanwijzing van een deskundige moet er dus wel daadwerkelijk overleg zijn geweest over deze deskundige én moet duidelijk zijn dat dit overleg niet tot overeenstemming heeft geleid. Maar de Hoge Raad heeft hierop ook gelijk een nuancering aangebracht: aan het overleg over de deskundige mogen niet te hoge eisen worden gesteld: voldoende en noodzakelijk is dat serieus – en gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijk huurprijswijziging is – zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als de aan te wijzen deskundige. Worden partijen het niet eens of blijft een inhoudelijke reactie onnodig lang uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de aan te wijzen deskundige. Daarvan was in de hier genoemde zaken geen sprake.

Update: 12 november 2018

Maar wat nu als blijkt dat overleg toch zinloos is? Is dan nog steeds overleg vereist? Die vraag lag voor bij een recente zaak die speelde bij de kantonrechter te Zwolle. In die zaak had de verhuurder bij herhaling aangegeven in het geheel niet te willen praten over een huurprijsaanpassing. In deze onwil lag volgens de kantonrechter te Zwolle besloten dat ook geen overeenstemming bereikt zou kunnen worden over de aanwijzing van de deskundige en zou overleg zinloos zijn. Huurder was hierdoor ontvankelijk in zijn verzoek om een deskundige aan te wijzen.
Deze uitspraak en de motivering hiervan  acht ik een wonderlijke. Niet willen praten over de aanpassing van de huurprijs is in mijn optiek iets anders dan niet willen meewerken aan een onafhankelijk huurprijsonderzoek. Ook de Hoge Raad ziet dit in de hiervoor genoemde uitspraak als twee verschillende zaken. De meeste verhuurders zitten immers niet wachten op een verlaging van de huurprijs en omgekeerd geldt hetzelfde. Bovendien: wat is er op tegen om, alvorens de verzoekschriftprocedure te starten, even schriftelijk te peilen of de andere partij kan instemmen met een bepaalde deskundige ook al wil zij geen aanpassing van de huurprijs? Zoals de Hoge Raad in de eerder genoemde uitspraak al aangeeft: aan het te voeren overleg worden geen hoge eisen gesteld, maar enig overleg moet er wel zijn. Enig overleg past ook binnen het stelsel van de wet. Als (te) snel wordt aangenomen dat er toch geen overeenstemming bereikt kan worden en dit overleg dus ook niet meer hoeft te worden gevoerd, begeeft men zich naar mijn mening op een hellend vlak.

Jurjan Adriaansens
jurjan.adriaansens@jur.nl