In een recente uitspraak, reeds gesignaleerd in ons jurisprudentieoverzicht, kwam de exploitatieverplichting van de huurder van bedrijfsruimte aan de orde. De vraag was of de huurder, Blokker in dit geval, gehouden was om het gehuurde te blijven exploiteren. Het gehuurde betrof kantoor- en opslagruimte van in totaal circa 10.000m². Geoordeeld werd in dit kort geding dat huurder onder de gegeven omstandigheden hier niet toe was gehouden nu zij in zwaar weer verkeert.

Dit is toch wel bijzonder. In de toepasselijke algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst is met zoveel woorden opgenomen dat Blokker een exploitatieplicht heeft. Van een partij als Blokker kan worden verwacht dat zij ook weet wat dat inhoudt, zeker als zij een verplichting aangaat tot 2031 zoals in deze zaak het geval. De rechter paste in deze uitspraak echter een open belangenafweging toe. Dat komt er in dit geval op neer dat de rechter overweegt dat het belang van Blokker om te verhuizen, en daarmee dus haar contractuele verplichting te schaden, nu zij in problemen verkeert afweegt tegen het belang van verhuurder bij nakoming van de contractuele verplichting om leegstand te voorkomen. De afweging valt in het voordeel van Blokker uit.
Maar wat is dan nog het nut van een contractuele afspraken als hierop een open belangenafweging wordt toegepast?
Dat een contractuele exploitatieverplichting terzijde wordt geschoven is overigens niet voor het eerst. Zo heb ik ooit namens Phone House voor het Gerechtshof Den Bosch succesvol betoogd dat zij van deze verplichting diende te worden ontheven omdat dit voor een succesvolle bedrijfsvoering onontbeerlijk was (wat uiteindelijk niet heeft mogen baten). Maar daar ging het wel om de huur van 10% van een bedrijfsverzamelgebouw. Deze leegstand zou nauwelijks zichtbaar zijn. Bovendien was de resterende looptijd van die huurovereenkomst nog ongeveer 2 jaar. In het geval van Blokker gaat het om de huur van 10.000m² kantoor- en opslagruimteruimte in een solitair pand. De leegstand is dus veel omvangrijker en ook veel zichtbaarder. De huurovereenkomst loopt ook nog 12 jaar door. Bovendien neemt de kort gedingrechter wel heel makkelijk de bedrijfseconomische noodzaak van Blokker om te verhuizen aan. Daarentegen is het de verhuurder die haar belang bij nakoming lijkt te moeten aantonen en daarvoor is volgens de rechter in kort geding geen plaats. Logischer zou zijn dat deze redenering omgedraaid wordt. Maar dat is mijn mening.
Onthouden moet worden dat het hier gaat om een voorlopige voorziening. Er kan nog beroep worden ingesteld of er kan een bodemprocedure aanhangig worden gemaakt waaruit een ander oordeel zal voortvloeien. Ik sluit dat in dit geval zeker niet uit.

Jurjan Adriaansens