Zoals velen bekend, kent de wet diverse vormen van huurbescherming. Zowel voor woonruimte, winkelruimte als overige bedrijfsruimte zijn beschermingsregimes van toepassing die de huurder in meer (woonruimte) of mindere mate (overige bedrijfsruimte) bescherming bieden. Wat deze regimes met elkaar gemeen hebben, is dat er sprake moet zijn van een gebouwde en onroerende zaak. Is hiervan geen sprake, dan is dus ook het betreffende beschermingsregime niet van toepassing.

 

Onroerend?
Wanneer is een zaak nou onroerend? De definitie die hiervoor wordt aangehouden is of de zaak bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven en dat deze hiervoor duurzaam met de grond is verbonden. Voor een normale woning geen probleem om dit aan te tonen, maar bij bijvoorbeeld een waterwoning ligt dit anders. Hieromtrent oordeelde de Hoge Raad in het verleden dat deze niet als onroerend kan worden bestempeld nu deze woningen niet duurzaam met de grond zijn verbonden.

 

 

 

Hetzelfde geldt in principe voor bijvoorbeeld een mobiel verkooppunt van vis. Zolang deze verplaatsbaar is, is deze zonder meer roerend. Wordt deze via allerlei voorzieningen (g/w/l) duurzaam met de grond verbonden, dan is deze gelet op het Portacabin arrest mogelijk toch onroerend. Zie voor een twijfelgeval hiernaast. Daarbij is wel belang wat partijen bij aanvang voor ogen heeft gestaan.

Als om wat voor reden dan ook vast komt te staan dat een zaak niet onroerend is, dan geldt ook geen huurbescherming!

 

 

 

Gebouwd?
Naast onroerend moet voor de toepasselijkheid van een van voornoemde beschermingsregimes ook sprake zijn van een gebouwde zaak. Ook hier hebben al veel rechters zich over gebogen. Zo werd een parkeerplaats niet als gebouwd maar als aangelegd beschouwd. Ook een landingsbaan van een vliegveld werd niet als gebouwd bestempeld.

Uit deze laatste uitspraak volgt overigens wel een aantal aanknopingspunten om te beoordelen of er sprake is van een gebouwde zaak. Als er sprake is van een gebouw, iets waar je in kunt, dan geldt als hoofdregel dat het een gebouwde onroerende zaak betreft, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Maar zonder fysiek gebouw kan onder omstandigheden ook sprake zijn van een gebouwde zaak, maar een enkele verharding of bewerking van de grond is daarvoor niet genoeg. Kortom, hier ligt een nog grijs gebied. Wanneer is het wel genoeg?

Dit laatste is nogal eens aan de orde bij onbemande tankstations, zoals ook recent gesignaleerd in ons jurisprudentieoverzicht.
De vraag was aan de orde of de tankinstallatie met ondergrondse infrastructuur als gebouwd kon worden gezien. De rechter oordeelde – in dit geval – van niet. Dit is verwonderlijk, nu in 2011 nog werd geoordeeld dat een onbemand wel als gebouwde zaak kon worden bestempeld. Kijk hiernaast en oordeelt u zelf. Dit betreft het pompstation in kwestie.

Geen gebouwde zaak, dan evenmin bescherming!

 

Kortom, het kan verkeren. Van belang is zeker wat partijen voor ogen heeft gestaan en dat is vaak na vele jaren lastig te reconstrueren. Van belang blijft dan ook dat partijen hun wensen en uitgangspunten bij aanvang goed vastleggen. Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u altijd contact opnemen met JUR.
Jurjan Adriaansens