In het geval een huurder of verhuurder een huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW in gang zet, doet zich vaak de vraag voor wanneer de nieuw vast te stellen huurprijs zal ingaan. De wet noemt een aantal mogelijke momenten, maar deze zijn niet in steen gebeiteld.

Uitgangspunt is dat een nieuw vastgestelde huurprijs ingaat op het moment dat de hiertoe strekkende vordering bij de kantonrechter is ingesteld. Maar om een dergelijke procedure te kunnen voeren, moet er eerst een deskundigenrapport worden opgesteld door een of meer gezamenlijk door huurder en verhuurder aan te wijzen deskundige(n). Als partijen het niet over deze deskundige(n) eens worden, dan kan de rechter gevraagd worden er één aan te wijzen. In dat geval geldt de datum van het verzoekschrift als uitgangspunt voor de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs. Lees hier meer over dit traject.

Maar het gaat hier dus om uitgangspunten. In de wet is aan de rechter nadrukkelijk de vrijheid verleend om een andere ingangsdatum te bepalen. Dit moet echter wel door de betrokken huurder of verhuurder worden gevorderd, de rechter mag dit niet ambtshalve doen. Een afwijking op de wettelijke ingangsdata kan verder alleen plaatsvinden als er sprake is van bijzondere omstandigheden. Wanneer kan hiervan sprake zijn? Een aantal voorbeelden.

De nieuwe huurprijs gaat later in
Wat in de praktijk vaak voorkomt, is dat een huurder die geconfronteerd wordt met een huurprijsherziening stelt dat een nieuw vast te stellen huurprijs pas mag ingaan als er gebreken of achterstallig onderhoud is verholpen. Alhoewel begrijpelijk, is dit naar mijn mening onjuist. Als hiervan sprake is, staan aan een huurder allerlei mogelijkheden op grond van onder meer de gebrekenregeling ten dienste. In de toelichting bij de wet staat achterstallig onderhoud echter wel nadrukkelijk genoemd als mogelijke reden om een latere ingangsdatum te honoreren, en in de praktijk gaan kantonrechters hier dan ook vaak in mee. Zo ook in deze zaak, waarin de kantonrechter oordeelde dat de nieuwe huurprijs pas kon ingaan nadat funderingsherstel had plaatsgevonden. Het gerechtshof was het hiermee eens.
Ook is een latere ingangsdatum mogelijk in het geval de huurprijsherzieningsprocedure lange tijd heeft geduurd, al dan niet door toedoen van de verhuurder. Als huurder dan met terugwerkende kracht deze nieuwe huurprijs is verschuldigd, kan dit ertoe leiden dat de huurder een zeer aanzienlijke huursom moet nabetalen. Dit kan wel door kantonrechters als onredelijk worden bestempeld, met een latere ingangsdatum tot gevolg.

De nieuwe huurprijs gaat eerder in
Ook een eerdere ingangsdatum is mogelijk, al zie je dat een stuk minder vaak. Hiervan kan sprake zijn als de wederpartij van de partij die de huurprijsherziening heeft ingezet, de onderhandelingen voorafgaand aan de procedure onnodig lang heeft gerekt. Een niet coöperatieve houding mag niet worden beloond, zo is de gedachte.
Een ander meer recent voorbeeld is de uitspraak van de kantonrechter te Roermond. Aldaar was aanvankelijk sprake van een huurovereenkomst van 2 jaar en 7 dagen. Na het verstrijken hiervan verzocht verhuurder om huurprijsherziening. Huurder vernietigde echter de bepaling omtrent de termijn zodat de normale huurtermijnen gingen gelden.
Vervolgens vroeg verhuurder na ommekomst van 5 jaar alsnog huurprijsherziening. Partijen werden het wel eens over de nieuwe huurprijs, maar niet over de ingangsdatum daarvan. Daarom verzocht verhuurder de kantonrechter alsnog om de huurprijs vast te stellen, maar wel tegen een datum die vòòr het instellen van deze vordering was gelegen. De vraag lag voor of er sprake was van bijzondere omstandigheden die een eerdere ingangsdatum rechtvaardigden. De kantonrechter meende van wel.
Van moedwillig vertragen door huurder was volgens de kantonrechter geen sprake en dit leverde dus geen reden voor een eerdere ingangsdatum op. Maar de eerdere vernietiging van het afwijkende beding over de looptijd van de huurovereenkomst wél. Deze vernietiging werd door de kantonrechter als onredelijk bestempeld omdat zowel huurder als verhuurder, beide professionele partijen, wisten wat de achterliggende gedachte was van deze specifieke termijn: koppeling met de hoofdhuur. Deze handelwijze van huurder rechtvaardigde naar het oordeel van de kantonrechter een eerdere ingangsdatum van de huurprijs.

Een dergelijke uitspraak heb ik niet eerder gezien. Het is op zijn zachtst gezegd wonderlijk te noemen dat een huurder, die een beding vernietigt dat in strijd is met semi-dwingend huurrecht, door de rechter krijgt tegengeworpen dat dit onredelijk is. Maar wees erop bedacht dat ook dit soort omstandigheden dus aanleiding kunnen vormen voor het eerder ingaan van de huurprijs.

Jurjan Adriaansens